从商业地产的角度讲，2000年以来，当开发企业以投资者的身份进入到中国的百货业、进入到购物中心，开启了商业地产的时代。

因为以前每个城，每个县，甚至每个小区域都有百货公司，当时的投资是政府投资，而不是开发企业，这个时代开启了以后，到2013年商业地产进入了下行的周期。在2000年商业地产增长率是35%，到2013年的时候增长率是13%，到2018年的时候竟然负增长了8%，想想这个市场，满眼的红红火火的商业地产，购物中心开业，实际是这么可怕的数字。

再看整个商业地产，从购物中心发展到2018年，全国的购物中心量是8000到9000个，因为界定概念的时候统计口径有出入。到去年和前年，平均号称每年购物中心是500家新增。但是开业的速度，真正能达到开业的就400家，还是勉强。

什么原因呢？2013年以后随着各项政策的落地，整个土地收紧了，供给收紧了，整个市场消费的转变，特别是电商对整个实体购物中心的冲击，人们由原来购买消费的产品到购买消费的服务，这也是一个巨大的变化。

现在，整个市场从电商对市场的冲击到电商跟实体的线上是共融发展，现在又进入一个新的时期。展望未来可以看到，商业地产、零售业、百货业等等既然在起起伏伏中仍然有发展的空间。

整个新兴产业发展和现代服务业的发展将会拉动整个消费升级。商业地产贯穿了整个生产、消费、流通的环节，只要抓住了市场的热点，抓住了消费的特点，就可以在整个市场当中取得我们的优势。

现在的购物中心，大量的是体验型的消费，大量文旅、商、IT综合类的消费，随着大数据时代的发展，随着大家对整个市场的需求发展，供给侧来讲，做什么好产品适合市场的发展，这是我们要思考的问题。

所以未来的发展方向，只要深耕存量，另外精增量，同时把握好整个运营，这是商业地产开发未来的必经之路，也是取胜的唯一的出路。