因为文旅地产度假产品有七大类，每一个选择的城市不同、消费力不同、消费习惯不同，七大类产品不一样，打法、对土地的要求、现金流如何走正都不一样。所以，这个行业很难去拷贝。

        有主题公园、文旅小镇、休闲度假、山地旅游、田园乡村、产业小镇和复合型这样七大类产品。

1、主题乐园型是指进城的，主要在一线、二线城市

　　但是这种模式发生了很多变化，这种配地方式是在同一个项目里配，可以配旅游区，也可以像华侨城一样配成城市的城区。

　　同时旅游产品做得很好，要求土地再配非地的模式，这是一种单独的模式，在这种进城的产品里面，除了这个以外还有两类，都市人文休闲区，这是一个新的产品类别。还有文创、文化产业，这一类的产品大概有这样三支细分，都可以参与城市更新，一二线城市都可以做。

2、文旅小镇是在城镇化没有完全跑完的地方，比如二线城市更新的时候可以做

　　这个讲究的是从拿地开始，用什么样的地，这个行业从这一支产品线开始往后走，基本就是调规、控地，怎么调出有价值的土规，怎么把地控在你手里，在文旅地产行业从第二个产品往后走，规都是要调的，很多地方没有规划，需要你自己调，三规合一是基本，海南岛是六规合一，这是基本功，宗地和片地是不同的。

3、休闲度假和特色小镇是两类产品

　　之前是主题公园，文旅小镇是房地产玩得比较多的。后面的产品就玩出了花儿，很多地产商不知道文旅地产行业是怎么玩的，我们后面玩的操盘方式更加极致，对产品、对选择的区位和产品呈现不一样。 

　　各类用地的探索不仅有点状供地，有条状、有斑状、有线状，有低密度的院子产品，还有天空院子（就是三层以上的），供地方式不同。这类产品讲究的核心是建设用地和非建设用地的关系。来这里买房子的人更讲究生态的度假资源，买的是环境、买是未来生活的梦想。

　　这个环境不是靠房子打造出来，而是靠周边的自然条件，如生态资源、非建设用地能给你带来什么。在这里点状用地、条状、斑状、里面大量的非建设用地跟建设用地的关系，合起来就是休闲度假。

　　第二来买的是院子，一个城市有多憋屈，院子就要有多大、环境就要有多好。需要什么样的人聚在一起，你想要的生活梦想是什么样？你看到的新中式也好还是庄园梦想也好，还有山地的度假方式也好，大家呈现的风格不一样，但是打法是一样的。

4、还有非常特别的细分——山地度假

　　山地度假是休闲度假分出的一个细支，这里更多的区分是用地、精准扣地，最早在莫干山给出的试点，6度—25度坡相对集中，利用房子阴影面积控制来做，这是在浙江实行的。去年8月1号江苏全部推广了，随后全国很多地方也推广了。第二个试点在重庆，非常的漂亮，就是用的点状供地。在莫干山融创也有做，最早用在旅游地产里面是裸心谷，这种模式已经在全国推广，节约用地。

山地度假的特点有三种：

　　a、用地方式发生了变化；

　　b、这个房子的建安成本并不是最贵，基础设施和道路最贵，这跟平地不一样，那个要占一半的费用；

　　c、中国大部分的规划院和设计师是平地思维，山地不是，一定要考虑跟植被的关系，是低矮植被、竹林还是参天大树，这些都不同。

　　这里讲究的不是院子，是更大的平台、露台、私密空间。还有北方讲朝向、南方讲景观，这种地方不可能排排座，什么地方放公建、什么地方放度假产品，更加讲究、细化。这类产品在设计落位上比其他更难，更考验在资金成本控制、运营成本上的控制，还有对周边植被的感觉、房子是几面观景等考虑的非常多。

5、第四类产品、第五类产品就是田园

　　这里是两样东西，乡村是乡村、田园是田园这是不同的。城乡一体化、城乡统筹、城乡融合，都是乡村产品，但是田园综合体是讲产业化怎么解决。全国做这类产品还没有总结出模式的，因为它非常复杂，在土地上中国正在做乡村的土地探索，去年12月份已经结束了试点，现在正在讨论，还没有给出最终的结论。

　　集体经济产权的试点也分为好几种，也不一样，完成的很多产品都是在做试点，完成的可以看到很多产品都是在土地上的试点，特别是成都的桃花源，是集体产业用地来做的，这就是融地入市，目前全国就是他们这一个地方有。这里要讲集体所有制的试点，有些地方经济很发达是股份制公司，很多地方是集体合作社，每一种不同，产品做得也不同。

　　乡村现状，空心村、留守村、租赁村蓬勃发展每一个不一样，在这里既要踏准政府给的政策、试点周期、怎么和老百姓合作，满足他们的要求，你出的产品必须在终端市场上兑现，否则这个产品做得再好，有口碑，但是市场上不叫座也不行。很少像山地、旅游休闲度假里面有合适的产品都有迹可循，这类很少，最主要还是土地和消费市场没解决。所以这种产品基本是搭着城市更新在走，很少有单独走出来的模式。

6、产业小镇

　　文旅地产在好的位置里面要加产业，康养型的都是小产业，还有第二产、第三产综合起来做，因为每个地方政府的需求不同，城市发展的各个产业不同，但是打法是一样的，要切分得非常细致：如果在城镇化里面参照这种小镇；如果城市之外就参照休闲度假；城市里面就参照主题公园。

7、复合型

　　越来越多文旅地产产品呈现出复合型，什么是复合型？第一类是两大类复合，前面的六种文旅地产产品里面是叠加呈现，既有山地、又有乡村，还有城镇化的产品已经开始呈现；第二类呈现就是复合类，是一二级文旅地产分类组合开发，我们已经不叫联动，一二级组合开发的模式，所以开发的方式和筹备方式、商业模式更为复杂，大部分的央企已经在探索这一类文旅地产的模式。来源公众号博志成