星云汇
1.所在城市：湖南郴州
2.项目规模：总建筑面积10万平方米
3.项目类型：商业综合体
4.项目地址：郴州市武广新区高铁站南面
5.开发公司：郴州市鼎成置业有限公司
6.项目所处阶段：规划设计阶段
7.项目研判时间：2017-9-7
项目研判结论：
随着郴州市近几年社会的发展与进步，生活水平的提高与消费主力群的改变，消费模式与消费行为也发生了翻天覆地的变化，郴州的商业地产行业已进入高速发展的阶段。如今，郴州的商业项目涵盖城市综合体、购物中心、社区商业、奥特莱斯等多种类型，商业地产市场已经出现了明显金字塔形态的分化。紧邻郴州高铁站与汽车客运站的智付•星云汇项目虽然拥有一定区位上的优势，但如何把高铁客流转化成为商业客流在全国高铁商业体来说都是一个难题，因此智付•星云汇项目需要重新对郴州市全部商圈进行预测评估再做出合理定位。
高铁的客流从整体上看属于低频消费，在整体客流量较为稳定的前提下，对于形成规模利润而言起不到实质性作用。除了京上广深一线城市高铁与地铁客流利用率比较乐观外，全国其他高铁商业体在面对如何提升客流消费质量的问题上都处于一个相当尴尬的困局。就目前郴州商业市场而言，友阿国际广场、美美国际凭借品牌与业态丰富度、商业体量上占据了商业市场金字塔的顶端，如果做到超越，体量上在做不到的前提下，在业态丰富度与品牌高度上进行超越来获取核心竞争力，却会遇到定位盲目追求高大上、不接地气，本地消费力达不到要求的处境。在郴州整体中小商业体处于混战的局面，而如何让星云汇凭借三万方的体量在郴州商业市场上占据一席之地并脱颖而出，这些需要十分准确的方向性定位。如果套用十几万方综合体的全业态正态分布似的布局，又不能做出自己的特色，在武广新区众新兴商业体如雨后春笋般出现的局面下，很难让顾客记住“你是谁？”，更不能做到多频次消费。“无论地段如何，儿童做为承租能力弱，吸客能力有限的业态不能做为主力业态，往往是做为商业配套业态存在”。
虽然鼎成置业在跨境商品上拥有自身资源优势，但跨境商品在三四线城市的消费群体趋于小众，并且消费频次不会很高，不能吸引大量客群前来消费。零售产业在电商冲击下，日趋萎缩，而餐饮业态仍保持两位数高速增长，三万方的体量如果以餐饮为主力，配合娱乐业态，室内装饰的独特设计并结合郴州旅游文化的故事背景，很容易从纷乱的商业竞争中脱引而出，做到体量与体验的NO.1，核心竞争力并在一段时间内很难被模仿与取代。并且可以做到利用毗邻高铁站的优势，定位为的商业旅游第一门户，增进旅客对郴州饮食与旅游文化的了解，加大旅游顾客停留消费的潜力，为商业体注入消费动力。并且项目采用餐饮联营扣点的模式将比小商品市场的定位，在平效与租金上更具优势。
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