1、案名：盛明国际广场

　　2、所在城市：广东省佛山市

　　3、项目规模：总面积为28万平方米

　　4、项目类型：城市综合体

　　5、项目地址：广东省佛山市南海区西樵镇樵高路(南侧)爱国村段

　　6、开发公司：盛明集团

　　7、项目所处阶段：规划设计阶段

　　8、项目研判时间：2015年10月10日

　　9、项目研判结论：

　　一、近五年来，佛山经济发展势头强劲，2014年佛山南海区在全国百强区中位列第二。西樵山作为佛山唯一的5A级风景区，受到政府的高度重视。根据西樵“十二五”的总体规划报告，听音湖片区将是区政两级政府重点打造的5A级商业配套。

　　二、佛山本地商业起步较晚，现有商业存在规模偏小，档次不高、消费外溢等问题，目前仍停留在商业街、批发市场、社区商业的阶段，无法满足现有的市场需求，商业市场存在巨大的发展空间。

　　三、通过消费者问卷调查结果，2014年恩格尔系数显示，佛山市已步入富裕水平。当地消费者饮食健康、居住环境舒适、用品高档时尚等高品质的生活。佛山居民消费潜力有很大的上升空间。

　　四、本项目应依托于西樵山AAAAA级景区，立足西樵打造佛山市的“特色消费目的地”，以“主题城市综合体”或“特色专业市场”定位突破区域商业环境的限制，形成本项目在佛山市的独特核心竞争能力。

　　Ø 在项目定位上坚持四点原则

　　①　依托旅游特色

　　②　高举核心定位

　　③　商家适销对路

　　④　政策低开高走

　　1) 本项目多维度定位建议

　　Ø 项目概念与形象定位上(形象制高点)：接轨城市大战略，植入旅游商业基因，紧扣“旅游主题”，高举高端旗帜;

　　Ø 经营内容与业态定位上(内容制高点)：一专多能，有攻有守，适销对路实用主义;

　　Ø 资源整合与招商定位上(资源制高点)：引入外埠商业资源，“挖地三尺”整合本地商业资源，整合政府支持、产业支持、外向型商业发展的有利条件资源;

　　Ø 项目识别与情境定位上(硬件制高点)：以旅游商业标准，渗透“艺术基因”，建设标志性建筑;

　　Ø 客群的辐射范围定位上(辐射制高点)：立足西樵，辐射佛山。满足本地消费需求，服务旅游人群消费需求，吸引周边城市及地区消费群体。

　　2) 项目定位(项目是什么)

　　①　项目总体定位

　　主题城市综合体 或 特色专业市场

　　②　项目核心竞争力(以主题城市综合体为例)

　　Ø 以旅游休闲商业消费为主题，以购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为服务体系的“外向型商业综合体”;

　　Ø 项目是西樵人的“招待场”，是佛山人的“会客厅”，是旅游人的“休息地”，是年轻人的“不夜城”。

　　3) 项目业态规划

　　Ø 防守型业态：超市、购物、影院、餐饮、夜总会、酒吧、休闲、健身、度假宾馆、国际语言学校、婚礼婚庆基地;

　　Ø 进攻型业态：品牌折扣街(运动、休闲、户外品牌为主)、徽派小吃街、地方名优特商品馆、旅行社总部基地。

　　4) 项目资源整合策略

　　项目迎合佛山城市大战略，打造西樵山旅游度假商业配套形象工程，为佛山旅游产业增添新的活力，树立市对西樵外商业服务水平的新标杆。项目须争取到的支持与资源整合方向包括：

　　Ø 政府支持：项目在政策与立项呼声上必须获得政府的有力支持;

　　Ø 产业接轨：项目作为佛山旅游商业的名片，在项目的推广与包装层面要渗透到整个佛山地区的所有旅游景点中去，项目整合佛山市旅行社资源，成立旅行社总部基地，并在长期的运营中与旅行社合作;

　　Ø 商业资源：项目在商业资源方面要引入外埠优质商家，整合皖南区域周边商家，并同时吸收本地有竞争力的商家。

　　通过一系列软实力与硬实力塑造，形成一片让商家看得到前景并可落地、可成活 “土壤”。